Hipotecas

Conseguir una hipoteca en Estados Unidos y otros países, como España, es un proceso con muchas similitudes. Sin embargo, Estados Unidos presenta una serie de peculiaridades que no te vas a encontrar en casi ningún otro lugar y que repasamos en este artículo. Dado que la vivienda es la mayor partida de coste para una familia y que las hipotecas son el formato más habitual para financiarlas, este asunto tiene particular importancia en cuanto al posible impacto en las finanzas familiares.

Modelos de hipotecas

Durante los últimos 15 años las hipotecas a tipo fijo han copado el 95% del mercado americano. En las décadas precedentes también eran la opción favorita con diferencia para los clientes de este país, aunque la cuota de mercado no era tan apabullante. En los últimos meses, con la subida de tipos, el peso de las hipotecas de tipo variable ha aumentado un poco, pero apenas supera el 12%. Por poner un punto de comparación, en España las hipotecas de tipo variable han dominado históricamente y representaban más de un 90% de las hipotecas hasta inicios de 2016. Es decir, la situación era completamente inversa a la de Estados Unidos. Las hipotecas a tipo fijo aumentaron mucho en España entre 2016 y 2017 hasta tomar una cuota de mercado del 40%, y volvieron a aumentar de nuevo durante la pandemia llegando, incluso, al 70%. Es decir, aunque la situación en la actualidad es similar, históricamente ambos países han tenido una distribución completamente opuesta.

El plazo de las hipotecas de tipo fijo puede ser cualquier cosa entre 10 y 30 años. La hipoteca más común en Estados Unidos es a tipo fijo de 30 años, seguida de la de 15 años. Recuerdo que cuando vivía en España, la hipoteca a tipo fijo era muy minoritaria, y el plazo máximo que normalmente te ofrecían eran 15-20 años. Ahora es posible conseguirlas a 30 años también en España, sin una diferencia de coste enorme.

Las hipotecas de tipo variable en Estados Unidos son bastante diferentes a las que están disponibles en España. La nomenclatura típica de este producto sigue un formato de este tipo: 5/1 ARM. ARM significa Adjustable Rate Mortage; es decir, tipo variable. 5/1 quiere decir que te garantizan el mismo tipo de interés durante 5 años y después te lo ajustan cada año. También hay hipotecas 7/1 o 10/1, que te alargan ese periodo inicial de garantía. Dicho de otra forma, las hipotecas variables americanas, no son realmente variables, sino más bien un híbrido entre variable y fija. Esta es una cuestión importante. Las hipotecas de tipo variable en Estados Unidos no eliminan el riesgo de variación de tipos para el banco. El banco asume durante años ese riesgo y, como consecuencia, te carga un coste de financiación adicional importante. El impacto es tan grande que hace que la financiación de las hipotecas variables no sea, de hecho, mucho más barata que las de tipo fijo. Y si vas a ahorrar muy poco, y hay una diferencia importante en lo que el servicio te ofrece a largo plazo en cuanto a la cobertura de riesgo, ¿por qué ibas a escoger una hipoteca de tipo variable? Yo tenía una preferencia grande por la hipoteca variable, porque cuando fue el caso de buscar esa financiación estaba cómodo asumiendo el riesgo de variabilidad asociado, para acceder a una financiación más económica. Pero cuando solicité una hipoteca variable no tenían disponible una que fluctuase todos los años, desde el primero, como las hipotecas variables de España, y que me ofreciese a cambio un diferencial muy pequeño sobre el coste del dinero de la Fed. Así que, cuando fui a contratar una en Estados Unidos, vi que no tenía sentido y acabé optando por una de tipo fijo.

Cómo se comparan los tipos en la actualidad e históricamente

No mucho después de llegar a Estados Unidos, en torno al inicio de 2013, estudié el mercado de hipotecas americano y los tipos estaban en torno al 4% para las hipotecas a tipo fijo a 30 años y en torno al 3,25% para las de 15 años. Las hipotecas variables ARM costaban casi lo mismo que las de 15 años. En aquel momento yo pagaba menos de un 1% por una hipoteca a 40 años de tipo variable en España. El Euribor andaba por el 0,5% o algo menos, y tenía un diferencial de un 0,5% sobre Euribor. Ten en cuenta que en aquel momento la financiación para los americanos era la más barata que habían tenido jamás. O al menos desde antes de los años 70. Así cuando yo les decía que un 4% era un disparate y que yo pagaba menos de un 1% por un término de hipoteca todavía más largo, ¡alucinaban!

Comparar las hipotecas de ambos países a lo largo de la historia es una tarea difícil porque las cosas no encajan. Recapitulando, históricamente las hipotecas americanas han sido de tipo fijo y las españolas, hasta hace poco, de tipo variable. El término más habitual para las hipotecas fijas es de 30 años, y en España no estaba disponible hasta hace unos años. La hipoteca de tipo variable no es comparable porque la americana realmente no es variable, sino mixta. Además, el coste base de la financiación (Fed vs Euribor) ha variado dependiendo de las circunstancias. A pesar de todas estas reservas y peros, vamos a dar algunos datos ilustrativos para que al menos te hagas una idea de dónde caen estos servicios en cada país.

Hipotecas en la actualidad (marzo 2023)

El momento actual es un poco extraño por las fuertes y súbitas subidas de tipos de interés que se han sucedido en los últimos meses para combatir la inflación. Así que algunos de estos datos podrían no ser muy indicativos de lo que nos espera en el futuro. Desde luego son una anomalía total con respecto a los últimos 15 años.

Estos son los costes medios de los diferentes tipos de hipoteca en Estados Unidos según BankRate.com:

El tipo de la Fed a 1 año es de 5,04%, Haciendo una simple resta calculamos el diferencial que los bancos están cobrando por cada producto:

Vamos a comparar ahora con las hipotecas en España. Según helpmycash.com estas son las mejores ofertas en la actualidad:

Esa referencia no proporciona los valores de las hipotecas medias. Pero veo que el Banco de España publica que el tipo medio que se paga por las hipotecas en España a fecha de febrero de 2023 es un 3,1%, aunque esto probablemente se refiere a todas las hipotecas constituidas, no a las que se están cerrando ahora mismo. Para calcular el TIN de la hipoteca variable he considerado un Euribor a 1 año de 3,5%.

A la hora de comparar España y EE.UU. habría que centrase probablemente en la opción sin bonificar. En España te rebajan la hipoteca si te comprometes a comprarle al banco el seguro de vida, de hogar, y alguna cosa más. En Estados Unidos, las hipotecas te obligan a tener un seguro de hogar, pero puedes contratarlo con quien quieras, y cambiarlo cuando quieras. Si comparamos tipo fijo primero, vemos un 3,2% vs un 6,43%. La diferencia es de más de un 3%, que es muchísimo. Es cierto que la diferencia de los tipos de la Fed y el Euribor explica una parte de ese delta. Pero vemos que, en el caso de la hipoteca fija de España, el coste es menor que el Euribor. Sería un diferencial negativo. Esto quiere decir que el banco apuesta que en los próximos 30 años el Euribor estará, en media, mucho más bajo que en la actualidad. Las diferencias en las hipotecas a tipo variable son menores: 5% en España vs 5,6% en EE.UU. Pero como ya hemos dicho, estos dos productos no son realmente comparables.

Histórico

Si comparamos la evolución de los últimos 14 años entre las hipotecas de España y Estados Unidos según datos de la Fed y del INE, vemos que las diferencias no son muy grandes. Por motivos de copyright no pude reproducir los gráficos aquí, pero los dos enlaces anteriores dan acceso a esta información. Para las de tipo fijo en España hablamos de en torno a un 5% que cae hacia el 3% en 2015. Para los datos de la Fed vemos hipotecas en torno al 5%, que caen al 3,5% en torno a 2013, luego vuelven a subir en torno al 4,5%, caen hasta el 3% en 2020 y suben por encima del 6% en 2022. Las diferencias que vemos ahora mismo entre los tipos de España y de EE.UU. del 3% son una anomalía. Las diferencias no han sido tan grandes históricamente. Esto también nos dice que, cuando comparas productos similares (hipoteca de tipo fijo con el mismo término, y condiciones similares), las diferencias no son tan grandes como lo que yo experimenté en la anécdota que contaba al principio.

También podemos comparar Euribor vs Fed a 1 año en los últimos 10 años. El Euribor arrancó 2012 en torno al 0,5% y fue bajando hasta situarse en el territorio negativo entre 2016 y 2022, cuando finalmente tuvo una abrupta subida. El tipo de la Fed estaba por debajo del 0,5% hasta 2016. Entre el 17 y el 19 experimenta una subida que le lleva a superar brevemente el 2,5%, para luego caer otra vez hasta casi el 0% hasta las fuertes subidas del 2022.

Factores que influyen en el coste de tu hipoteca

Las entidades financieras estudian tus finanzas para determinar la tasa de interés que te van a ofrecer. Cuanto mejor sea tu situación financiera, menor será su tipo. Los prestamistas consideran tres factores principales: el pago inicial, la calificación crediticia y la relación deuda-ingresos.

Seguro de hipoteca

Si tu pago inicial (downpayment) es inferior al 20% y tienes un préstamo convencional, tu prestamista requerirá un seguro hipotecario privado (PMI), que es una póliza de seguro adicional que protege al prestamista si no puedes pagar tu hipoteca. Es una idea bastante curiosa, de hecho. Si no tienes para pagar el 20%, entonces tienes más riesgo, y ese riesgo adicional lo vamos a cubrir con un seguro, que te va a vender otra organización diferente (u otra entidad distinta), de forma que el riesgo que asume el que te presta la hipoteca queda ecualizado. Me parece una forma de desagregar riesgo mucho mejor para el sistema crediticio del país que la situación que tuvimos en España en 2006, cuando los bancos te prestaban un 110% del valor de la casa y se quedaban tan anchos. Luego pasó lo que pasó.

Este pago del seguro se agregará a tu factura hipotecaria mensual, lo que requerirá que gastes un poco más por mes. Algunos prestamistas ofrecen productos de préstamo que no requieren que tengas PMI, aunque ese es el modelo más habitual. Sin embargo, a cambio, estos prestamistas a menudo cobrarán tasas de interés más altas. El costo del PMI varía según tu Credit Score y tu ratio préstamo-valor (la cantidad que debes en tu hipoteca en comparación con su valor). También depende de la aseguradora. Puedes esperar pagar entre 30$ y 150$ por mes por cada 100.000$ que pidas prestado.

Algunos tipos de préstamos, como los préstamos de la FHA, requieren que pagues el PMI durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, para muchos otros tipos de préstamos, una vez que hayas acumulado el 20% del capital de tu vivienda, puedes pedirle a tu prestamista que cancele tu PMI y elimine ese gasto de tu pago mensual.

Freddie Mac hacía una pequeña simulación de cómo saldría una hipoteca con o sin el coste de un PMI. Lo resumo a continuación. Ten en cuenta que los tipos de interés en este momento (marzo 2023) son más altos. El objeto de este ejemplo se limita a estudiar la diferencia de costes si te puedes permitir o no el pago inicial del 20%.

Ejemplo del coste de una hipoteca para una casa de 200.000$:

Puntos de la hipoteca

Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son una tarifa que un comprador de vivienda paga directamente a la entidad financiera a cambio de una tasa de interés reducida. Esencialmente, pagas algunos intereses por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja durante la vigencia de su préstamo. Cada punto que compres cuesta el 1% del total de tu préstamo. Comprar puntos para reducir los pagos mensuales de tu hipoteca puede tener sentido si seleccionas una hipoteca de tasa fija y planeas ser propietario de la vivienda después de alcanzar el período de equilibrio. El período de equilibrio es el tiempo que lleva recuperar el costo de comprar puntos.

Según tus circunstancias, la compra de puntos hipotecarios puede ahorrarte mucho dinero durante el transcurso de tu préstamo. Aquí hay un ejemplo formulado por Bank of America:

Hipoteca de 200.000$:

Si nos fijamos en este ejemplo, comprando 2 puntos por 4.000$ nos ahorramos 58,54$ al mes. Esto quiere decir que después de 68 meses (menos de 6 años) habrás recuperado los 4.000$ y a partir de ahí disfrutarás del ahorro de intereses.

Para mí este concepto no tiene mucho sentido. Si tienes el dinero para pagar puntos, ¿por qué no usarlos para un pago inicial mayor, reduciendo el principal? Alternativamente, podrías invertirlos y sacarles un rendimiento mayor. Por ejemplo, si inviertes 4.000$ durante 30 años y obtienes un rendimiento de 6% anual, tendrás 22.974$. En cualquier caso, es importante introducir esta opción porque es posible que el expatriado se la encuentre y no esté familiarizado con ella.

La factura de la hipoteca

El banco te va a obligar a incluir dos cosas en la factura de la hipoteca, además del pago del principal y los intereses. La primera va a ser un seguro de hogar. Ojo, porque las casas de Estados Unidos están hechas de madera y, por tanto, pueden arder. Parece de Perogrullo, pero es fácil minusvalorar el impacto económico que esto puede tener. Según el estudio de comparativa de precios que hicimos en ExpatriadoUSA.com, el coste medio de un seguro de hogar en España apenas alcanza los 200€ al año, mientras que en Estados Unidos llega a los 1.300€. Para asegurarse de que siempre pagas este servicio, el banco te cobra este coste en la propia cuota de la hipoteca y son ellos los que pagan el seguro en tu nombre. Otra diferencia es que en Estados Unidos no se estilan los modelos de hipotecas bonificadas de España. Es posible que sean incluso ilegales. Por este motivo, tú decides que seguro de hogar vas a utilizar y, en general, trabajarás con una aseguradora y no con el propio banco. Además, puedes cambiar el seguro en cualquier momento. Puedes incluso cambiarlo en mitad del año hábil y no tendrás problema en recuperar la cuota proporcional sin utilizar. Eso sí, si cambias de seguro, es importante notificar al banco de los datos de la nueva empresa, para que ellos hagan el pago a la entidad correcta.

La segunda cosa que te añaden son los Property Tax, el IBI de Estados Unidos. Este impuesto es uno de los elementos fundamentales para la financiación de la educación pública en Estados Unidos, y suelen ser cantidades mucho mayores que las del impuesto equivalente en España. Ojo,  porque el impago de este impuesto puede traer graves consecuencias muy rápido. Hay condados en los que si te retrasas 3 meses en su pago, la administración del propio condado puede poner tu casa en foreclosure. Este procedimiento es un proceso judicial que se podría resolver con tu casa siendo subastada, y en la que lo que se consiga de dicha venta se utiliza primero para pagar esas deudas (en este caso el Property Tax) y después y si sobra algo, el resto del dinero se transfiere al propietario. Este procedimiento tiene varios pasos y no te sucedería de golpe y sin previo aviso. Pero el caso es que, conociendo esta realidad, el banco no se arriesga. Por ello te incluyen el coste del property tax en la cuota de la hipoteca y ellos pagan esos impuestos en tu nombre.

El lector enseguida podría darse cuenta de que esta operativa va a tener un desfase temporal. Por un lado, el condado cobra, digamos, 10.000$ de property tax cada año en noviembre. Por otro lado, la aseguradora cobra 2.000$ por el seguro de hogar cada año en octubre. El banco nos va a incluir un adicional en la cuota de 1.000$ al mes para pagar estos dos importes cada año. Pero el banco nunca va a adelantar dinero en nuestro nombre. Para solucionar este problema, en el momento de la constitución de la hipoteca el banco crea la llamada cuenta Escrow (cuenta de depósito para hipotecas). Digamos que en el momento de la creación el banco deposita allí 4.000$, los cuales forman parte de los costes que pagas para abrir la hipoteca. A partir de ese momento la cuenta va creciendo en 1.000$ al mes, con cada recibo que pagamos. La idea es que la cuenta Escrow tiene que tener la cantidad adecuada de forma que cuando lleguen los meses para pagar los recibos se haya acumulado lo suficiente para poder pagarlos sin llevar la cuenta a negativo. Por este mismo motivo, la cuota mensual de la hipoteca podría variar, aunque sea de tipo fijo. Si el año que vienen el condado incrementa el property tax y/o la aseguradora aumenta el coste del seguro, entonces el banco va a incrementar la aportación mensual a la cuenta Escrow para asegurarse de que siempre hay fondos suficientes.

Otras particularidades

Dado que los tipos de interés de una hipoteca a 30 años son más altos que una de 15 y que el coste de los intereses aumenta de forma exponencial con el tiempo, a veces es posible pedir una hipoteca a 15 años pagando poco más de cuota, que con una a 30. Esto es algo que algunas entidades publicitan en determinados momentos para incentivar a la gente a buscar una refinanciación.

Pongo un ejemplo con números, según la herramienta de cálculo comparativa de Nerdwallet. Si compramos una casa de 200.000$, hacemos un pago inicial del 20%, los tipos a 15 años son del 6% y a 30 años del 7%, entonces:

La cuota a 30 años es 286$ menos, en torno a un 20% menos. Pero pagas la casa en la mitad de tiempo, y te ahorras más de 140.000$ de intereses.

Comentaba el tema de la refinanciación porque en España no es tan habitual, pero aquí está a la orden del día. En España esto se llama novación y consiste en rehacer tu hipoteca con otros términos y, quizás, con otra entidad. Normalmente en España no vale la pena porque los gastos del cambio son relevantes y los ahorros posibles en la mayoría de los casos no los justifican. Pero algunos bancos españoles han tenido campañas agresivas con “hipotecas robo” siguiendo esta idea en algunos momentos. El caso es que, si tienes una hipoteca a tipo fijo a 30 años, muchas cosas pueden pasar en ese periodo. No es descabellado que en un plazo tan largo haya una coyuntura económica de tipos más bajos y entonces valga la pena refinanciar y ahorrar dinero en la cuota de tu hipoteca.

De la misma forma que los clientes no son necesariamente muy fieles a sus bancos, en cuanto a permanecer con ellos durante los 30 años del término de una hipoteca, los bancos tampoco son muy fieles con sus clientes. En Estados Unidos es muy habitual que la entidad con la que has contratado la hipoteca, la revenda a otro banco. Y lo pueden hacer sin previo aviso ni consulta de ningún tipo. Un día de repente te llega una carta y te informan de que tu hipoteca ahora está con esta otra entidad. ¡Alucinante! Algunas personas que conozco vieron como su hipoteca pasaba por 4-5 entidades diferentes en unos pocos años. Que quede claro, sin embargo, que cuando este traspaso sucede la nueva entidad tiene que respetar todos los términos de la hipoteca que tú acordaste originalmente.

Mi experiencia fue que, después de contratar mi hipoteca con una entidad, y antes de acabar el primer mes, me llegó una carta explicándome que ahora la hipoteca estaba con JP Morgan Chase, el mayor banco de Estados Unidos. Lo curioso es que yo había contratado con un banco pequeño de los que solo opera por internet porque fueron los que me ofrecieron las mejores condiciones. De hecho, lo que me propusieron era mejor que lo que Chase me ofreció para la misma hipoteca. Y luego acabé con Chase de todas formas, pero con las condiciones buenas que yo negocié con el banco por internet. ¿Cómo es esto posible? O más bien, ¿cómo puede tener esto sentido? Pues existe toda una filosofía de negocio al respecto. Estas entidades son las llamadas iniciadoras. Su foco es el de constituir hipotecas, para revenderlas inmediatamente después de haberlas cerrado. Tiene sentido porque estas entidades tienen costes de operación menores y realizan el tedioso y laborioso proceso de constitución de una hipoteca, con todo el papeleo asociado, de forma más eficiente que algunos de estos otros bancos más grandes, a los que no les importa adquirir los créditos hipotecarios para construir su negocio futuro.

Glosario

A continuación, describo brevemente algunos términos con los que te podrías encontrar en el mundo de las hipotecas.